Как контролировать капитальный ремонт многоквартирного дома

В вашем доме будет капремонт. Объясняем по шагам, как его контролировать.

Капитальный ремонт многоквартирного дома часто воспринимается жильцами как стихийное бедствие, которое нужно просто прожить, не вникая в детали. Однако пассивная позиция может привести к низкому качеству выполнения работ. Если совет дома не содействует проведению капремонта, это может вызвать конфликты между подрядчиками и жильцами и даже ухудшить отношения соседей. Мы подготовили пошаговый план для контроля хода капитального ремонта, который поможет заинтересованным жителям управлять процессом.

Шаг 1. Сбор и анализ информации

На этом этапе важно подтвердить необходимость проведения капремонта в сроки, определенные региональной программой, и выяснить, готовы ли жильцы увеличить объем работ и взносы. Узнайте, какие работы запланированы региональной программой для вашего дома и какие из них будут выполнены в ближайшие три года. Эта информация есть на сайте оператора капремонта вашего региона – обычно там есть кнопка “Найти свой дом”.

Затем сравните эти планы с реальным состоянием вашего дома. Возможно, вашему дому необходимы другие работы. Запросите у управляющей компании или ТСЖ несколько документов, которые помогут это установить: — выписку из технического паспорта дома; — акты осмотра и проверки состояния оборудования и конструкций; — выписку из журнала осмотра.

Если управляющая организация откажет в помощи, осмотр можно провести силами активных жильцов дома – у вас есть на это право, согласно п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Найдите в интернете нормативные документы и стандарты для проведения технического осмотра дома, а также примеры актов осмотра.

Альтернативный вариант – привлечение экспертной организации, которую можно найти через сайт Национального объединения строителей. Однако имейте в виду, что не все работы по осмотру могут быть оплачены за счет средств фонда капремонта. Перечень допустимых работ каждый регион дополняет самостоятельно, поэтому перед планированием ознакомьтесь с ним.

После осмотра проведите опрос собственников жилья, чтобы выяснить, поддерживают ли они предложения актива дома. Узнайте у соседей, согласны ли они на изменение сроков и/или перечня работ по капремонту и готовы ли увеличить размер взносов для оплаты дополнительных работ или закупки более качественных материалов. Примеры документов для опроса и оформления его результатов можно найти по ссылке.

Шаг 2. Оценка финансов

Деньги для капремонта вашего дома обычно аккумулируются на счете регионального Фонда капитального ремонта (ФКР). По закону, этот фонд должен полностью финансировать работы по плану. Однако, если вы планируете изменить этот план, то нужно обязательно изучить финансовую документацию. Вы найдете ее на сайте своего ФКР.

Если вы все-таки решили изменить план, активу дома нужно просчитать возможное превышение максимальной стоимости работ, установленной региональными властями для ФКР, и обсудить с жильцами возможность повышения взносов.

Дальше все зависит от того, как хранятся деньги для капремонта вашего дома. Если они находятся на отдельном спецсчете, то для изменения плана и проведения капремонта достаточно решения общего собрания собственников жилья (ОСС). Если же деньги хранятся у регионального оператора, то процедура будет немного длиннее.

Рассмотрим два варианта, если деньги лежат в общем котле ФКР: — Если вы хотите выйти из этого общего котла и перевести деньги на спецсчет дома, проверьте региональное законодательство. Оно устанавливает, возможно ли это сделать и насколько заранее нужно сообщить властям – как правило за год. — Ускорить капремонт можно и без перевода денег на спецсчет. В таком случае вам нужно довести это решение до регионального министерства ЖКХ и вашего фонда капремонта. Если решение признают обоснованным, то министерство внесет изменения в программу и фонд капремонта проведет его с новыми сроками и перечнем работ.

Решение собственников проще воплотить в жизнь, если на него достаточно средств. В противном случае, когда новая смета капремонта превышает накопления или установленный для оператора лимит, дому нужно будет найти дополнительные источники финансирования – это может быть повышение взносов жильцов, привлечение кредитов и другие варианты.

Шаг 3. Предотвращение конфликтов

Скорее всего, не все жильцы будут рады капремонту, особенно если он затрагивает только часть квартир и создает им проблемы. Важно подготовиться к таким ситуациям заранее, чтобы актив дома имел больше шансов на конструктивное разрешение конфликтов.

Основная проблема при капремонте – отсутствие доступа для рабочих в некоторые квартиры, где находятся элементы общедомового имущества, например, стояки отопления. Причины отказа могут быть разные, и ниже мы их рассмотрим.

Возможные причины: — в квартире никто не живет; — квартира сдана в аренду; — владельцы не могут присутствовать при ремонте; — хозяева установили новые трубы или радиаторы и не хотят их менять; — доступ к инженерным сетям перекрыт (например, после перепланировки); — владельцы не могут самостоятельно демонтировать внутреннюю отделку или другие препятствия.

Чтобы выяснить, если ли в вашем доме проблемные квартиры, проводите личные беседы с соседями и организуйте поквартирный обход.;;;Вероятность того, что проблемных квартир не обнаружится – очень низка. Будьте готовы, что придется отдельно разбираться с каждым случаем и договариваться с соседями. Если договориться не удастся, передайте информацию в ваш фонд капремонта и попросите помощи.

Также не забудьте о профилактической агитации перед началом работ. Разместите памятки на информационных стендах, что жильцы обязаны пускать сотрудников подрядной организации в свои квартиры согласно пп. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ.

Шаг 4. Проектирование и контроль за капитальным ремонтом

Перед началом капремонта организуется ознакомительное собрание, где собственники утверждают перечень работ и их стоимость. Жителям дома также нужно выбрать одного или нескольких уполномоченных для взаимодействия с ФКР и подрядчиком. Они будут контролировать ход работ и подписывать акты приемки. Протокол этого собрания нужно направить в жилищную инспекцию и региональному оператору капремонта.

Первым этапом проведения капремонта является разработка проекта. Этим занимаются специализированные организации, и, если за ремонт отвечает региональный оператор, он выбирает подрядчика по итогам конкурса. Обязательно следите за конкурсом, чтобы выбранный подрядчик обладал необходимой квалификацией. Следить можно на сайте ФКР или по личному обращению.

Представители собственников также могут сами участвовать в предпроектном обследовании дома и получить копию итогового технического заключения. Сравните его с результатами осмотра, который вы проводили на подготовительном этапе. Затем специальная комиссия примет проект капремонта, убедитесь, что в нее включен представитель от дома.

Когда проект готов, ФКР выберет подрядчика, который займется ремонтными работами. Это тоже проходит через конкурс, за результатами которого нужно следить. Бывает полезно изучить в интернете отзывы о работе подрядчиков на других объектах вашего города.

После того, как ФКР определится с подрядчиком, наладьте контакты с их представителями. У уполномоченного от дома должны быть их номера телефонов, а также контакты ФКР и инженера технического надзора. Также нелишним будет организовать информационную встречу актива дома с представителями Фонда капремонта и подрядчика, чтобы еще раз обсудить все нюансы – сроки работ, технику безопасности, а также передать им информацию об имеющихся проблемах. На встречу можно пригласить управляющую организацию и районных депутатов. Затем внимательно изучите договор на выполнение капремонта и проверьте, все ли требования включены в него.

Перед началом работ, обязательно убедитесь, что приготовленные для капремонта материалы и оборудование соответствуют проектной документации и подрядному договору. Также договоритесь об участии представителя собственников в подписании акта открытия работ по капитальному ремонту.

Во время выполнения работ следите, чтобы у рабочих был доступ в нужные помещения. Если вы позаботились об этом заранее, то можно будет обойтись без конфликтов. А если куда-то рабочим все-таки попасть не удалось, то обязательно принимайте участие в составлении актов недопуска.

Обязательно контролируйте, что подрядчик фиксирует все проведенные работы в журнале капитального ремонта. Проверяйте, как хранятся строительные материалы в доме, как вывозятся строительные отходы и мусора, соблюдается ли техническая и пожарная безопасность. При выявлении каких-либо нарушений составляйте акты их фиксации. Если в ходе капремонта подрядчик нанес ущерб имуществу собственников квартир, актив дома должен помочь им добиться компенсации.

Если все работы произведены и вы не столкнулись с опозданием и некачественным выполнением ремонта, поздравляем! Однако завершенным капитальный ремонт будет считаться только после того, как специальная комиссия оценит его качество и подпишет акт приемки работ. В состав такой комиссии входят сотрудники Фонда капремонта, местной администрации, специалисты технического надзора, управляющей домом организации, представители подрядчика и, конечно же, собственников жилья.

Проконтролируйте, что Фонд капремонта известил актив дома о месте и времени ее собрания. Перед походом туда делегату стоит ознакомиться с «Правилами приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий».

Итогом работы комиссии станет подписание актов, подтверждающих выполнение работ в принадлежащих собственникам помещениях, местах общего пользования, а также скрытых работ, контроль за которыми не может быть проведен без вскрытия конструкций. Иногда бывают ситуации, когда позиция представителя собственников по поводу качества капремонта расходится с позицией остальных членов комиссии. В таком случае закон дает уполномоченному право не подписывать акты и выразить особое мнение.

Для этого нужно составить документ с указанием замечаний к оказанным услугам и (или) выполненным работам. В соответствии с п. 2.11 ст. 182 ЖК РФ гарантия на капитальный ремонт должна составлять не менее 5 лет. Любые дефекты, выявленные в этот период, региональный оператор обязан устранять безвозмездно. Поэтому состояние дома нужно время от времени проверять. Договоритесь с управляющей организацией об участии представителей актива в осмотрах общего имущества, по итогам которых можно составить акты. Кроме того, попросите жильцов незамедлительно сообщать обо всех выявленных недостатках. Если они действительно обнаружатся, известите об этом фонд капремонта.

Если вы обнаружите дефекты капремонта, ФКР, подрядчик, представители собственников и управляющей организацией должны составить специальный рекламационный акт, где будут описаны выявленные проблемы и намечен путь их решения. После завершения гарантийного ремонта совету дома нужно проконтролировать подписание еще одного акта – приемки работ по устранению недостатков, выявленных в гарантийный период.

Несмотря на внушительный объем, этот материал нельзя назвать исчерпывающей инструкцией по контролю за проведением капремонта. Здесь описана только одна из возможных схем – для случая, когда деньги на проведение работ аккумулируются на счете регионального оператора. Если свои средства дом решил поместить на отдельный спецсчет, алгоритм действий будет несколько иным, мы расскажем о нем в одном из следующих постов.

Нужна помощь?

Если ваши права нарушаются и вам нужна юридическая консультация, обращайтесь к нам в Общественный радар! Наша помощь полностью бесплатна. А также подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропускать новости и наши памятки.