Как с помощью обследования состояния дома ускорить начало капремонта

С 1 сентября 2024 года вступят в силу поправки в Жилищном кодексе, которые позволят общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о проведении обследования технического состояния дома, включенного в программу капремонта. Это позволит приблизить момент, когда дом наконец-то по-настоящему отремонтируют.

Возможность ускорить капремонт была и раньше. Для этого нужно было бы увеличить взносы на капремонт, на что согласны не все собственники жилья. Насколько это целесообразно - мы ответим в другой памятке. Кстати, подпишитесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить ее и другие полезные материалы.

Пока же опишем более простой и дешёвый вариант. Теперь есть возможность скорректировать уже имеющуюся программу капитального ремонта, подлежащую ежегодной актуализации. Для этого нужно провести обследование состояния дома и известить ответственный орган власти.

Как это сделать?

Читайте в нашей памятке! Кроме того, её можно использовать для проведения любого другого общего собрания собственников.

Шаг первый: выбор экспертной организации

Для инициирования обследования дома необходимо провести общее собрание собственников. До этого выберите экспертную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации (СРО) по инженерным изысканиям или подготовке проектной документации. Обязательно проверьте наличие свидетельства о членстве в СРО.

Капитальный ремонт общего имущества должен отличаться от текущего ремонта. При капремонте заменяется не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Для ускорения ремонта по адресной программе необходимо установить значительное изнашивание конструкций и инженерных систем. Изучите региональное законодательство, так как в разных регионах существуют свои критерии износа.

Определите стоимость исследования (начинается от 100 000 рублей). Эти расходы делятся между всеми собственниками. После получения предложения от экспертов, подсчитайте сколько каждый собственник заплатит за проведение исследования.

Шаг второй: Подготовка к проведению общего собрания собственников

Собрание может проводиться в очной форме, заочной форме (опросным путем или с использованием информационных систем, например, ГИС “ЖКХ” или “Электронный дом”), либо в форме очно-заочного голосования. Рекомендуем проводить общее собрание в форме очно-заочного голосования, так как это способствует достижению кворума в 2/3 от всех собственников.

Сформулируйте повестку и подберите кандидатуры председателя, секретаря и членов счетной комиссии. В повестку обязательно включите вопрос об уплате взноса за проведение исследования. Если совет дома и его председатель еще не выбраны, сделайте это на собрании, так как председатель совета многоквартирного дома имеет право представлять интересы собственников в суде.

Подготовьте информационное сообщение о собрании, реестр собственников (его можно получить по запросу у управляющей компании или ТСЖ), формы решений по вопросам, поставленным на голосование, и бланки протокола. Сообщите каждому собственнику о собрании не позднее чем за 10 дней до его даты. Способы информирования включают размещение сообщения в ГИС “ЖКХ” или региональной информационной системе, в общедоступных местах, вручение уведомление под подпись или отправку заказного письма.

Шаг третий: проведение общего собрания собственников

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Голосование частью принадлежащих собственнику голосов не предусмотрено законодательством.

Если собрание проводится очно, зарегистрируйте всех присутствующих, выберите председателя и секретаря. При наличии кворума можно приступать к рассмотрению вопросов, включенных в повестку дня. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку. Подсчет голосов ведется счетной комиссией из числа собственников. Вопрос об избрании указанных лиц также может быть включен в повестку дня общего собрания.

Если собрание проводится заочно, собственники передают свои решения инициатору или голосуют в электронном виде через информационную систему. В случае очно-заочного голосования участники собрания должны иметь возможность очно обсудить вопросы повестки дня, а также возможность передать инициатору общего собрания свои решения (в письменной форме) с учетом продолжительности голосования.

Независимо от формы голосования, в решениях собственников по вопросам голосования должны быть указаны ФИО, сведения о праве собственности и выраженное решение по каждому вопросу (“за”, “против”, “воздержался”).

Шаг четвёртый: оформление результатов голосования

Решение общего собрания оформляется протоколом, который составляется в письменной форме не позднее 10 календарных дней с даты собрания.

Подсчет голосов “за”, “против” и “воздержался” ведется отдельно по каждому вопросу. Удобно использовать таблицу Excel со списком собственников и отдельными столбцами по каждому вопросу для подсчета голосов и проверки кворума. Если кворум не достигнут, можно самостоятельно обойти квартиры и собрать недостающие решения. Важно помнить, что голосование осуществляется как бы “квадратными метрами” – у собственника количество голосов, соответствующее его доле в общей площади помещений дома. Проверяйте наличие подписей собственников и данных о правоустанавливающем документе в решениях собственников.

Протокол общего собрания должен содержать дату, номер, место проведения собрания, повестку дня, правомочность собрания, количество голосов по каждому вопросу и информацию о месте хранения протоколов и решений. Протокол подписывают председатель, секретарь и лица, проводившие подсчет голосов.

Шаг пятый. Сообщение об итогах голосования

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений инициатором проведения собрания не позднее 10 дней со дня их принятия. Сообщение размещается в помещении дома, доступном для всех собственников.

В случае заочного голосования с использованием информационной системы, протокол автоматически формируется и размещается в системе в течение 24 часов после окончания голосования.

Решения общего собрания собственников обязательны для всех собственников, даже если они не участвовали в голосовании. При этом решение можно обжаловать.

Решения и протокол общего собрания должны быть переданы в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, или иной специализированный потребительский кооператив, а также размещены в ГИС “ЖКХ” или региональной информационной системе независимо от выбранной формы проведения общего собрания.

Шаг шестой: проведение обследования и направление результатов

Для проведения обследования нужно предоставить доступ экспертной организации в подвал и в чердачные помещения многоквартирного дома. Соответственно, инициаторам собрания (в идеале избранному совету дома или ТСЖ) нужно договориться с управляющей компанией/ТСЖ о предоставлении ключей и обеспечении доступа.

Результаты обследования технического состояния многоквартирного дома направляются в орган, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта, согласно решению общего собрания. Как правило, это правительство или администрация региона.

Результаты обследования технического состояния многоквартирного дома могут стать основанием для внесения изменений в программу капитального ремонта.

Нужна помощь?

Если ваши права нарушаются и вам нужна юридическая консультация, обращайтесь к нам в Общественный радар! Наша помощь полностью бесплатна. А также подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы не пропускать новости и наши памятки.